۸ام مرداد ۱۳۹۶ طراحی و معماری

مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای بشر و صرفاً یک کالای مصرفی است. در بسیاری از کشورها سیاست‌های خاصی وجود دارد تا از تبدیل‌شدن آن به یک کالای سرمایه‌ای جلوگیری شود.

کالای سرمایه‌ای به معنای بی‌ارزش یا کم‌ارزش بودن نیست، بلکه اتفاقاً در بعضی از این کشورها قیمت بسیار بالایی دارد؛ اما سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن به‌گونه‌ای است که کسی مسکن یا زمین را به امید گران شدن در سال‌های بعد نمی‌خرد. این مسئله هیچ ارتباطی با نرخ تورم ندارد.

به‌عنوان‌مثال فرض کنید یک واحد آپارتمان می‌خرید به قیمت صد میلیون تومان، اگر سال بعد بخواهید همان آپارتمان را بفروشید به قیمت صد و بیست میلیون تومان؛ به عبارتی بیست میلیون تومان سود عاید شما می‌شود. دولت می‌تواند درصد بالایی از میزان اختلاف قیمت با سال گذشته را به‌عنوان مالیات از شما دریافت کند. به‌عنوان‌مثال اگر تمام اختلاف قیمت با سال گذشته و سود ۲۰ میلیونی را مالیات بگیرد، دیگر هیچ‌کس انگیزه پیدا نمی‌کند تا بودجه‌اش را به این شکل به امید سود از افزایش قیمت مسکن در سال‌های بعد سرمایه‌گذاری کند و با این اتفاق سرمایه‌ها جای خوابیدن در حوزه مسکن به سمت تولید کشور جریان پیدا می‌کند.

حتی در حوزه اجاره مسکن، سیاست‌هایی وجود دارد که همگی ناشی از نگاه مصرفی به مسکن است، نه سرمایه‌ای! در بیشتر کشورهای اروپایی یک صاحب‌خانه نمی‌تواند مستأجر را از خانه‌اش بلند کند، حتی نمی‌تواند بهای اجاره را سرخود و از سر دلخواه زیاد کند. دولت‌ها هستند که در بعضی سال‌ها اعلام می‌کنند میزان اجاره می‌تواند تا فلان درصد افزایش پیدا کند و در سال‌هایی که اعلام نشود صاحب‌خانه حق ندارد اجاره‌بها را افزایش دهد.

اگر صاحب‌خانه بخواهد مستأجر خانه را تخلیه کند، یا باید اثبات کند که خودش می‌خواهد در آنجا زندگی کند، یا قصد فروش دارد. اگر قصد فروش داشته باشد، تنها گزینه فروش به مستأجر با یک تخفیف قابل‌توجه است. اگر مستأجر اعلام کند قصد خرید ندارد صاحب‌خانه می‌تواند خانه‌اش را به دیگران بفروشد.

این سیاست‌ها نتیجه نگاه مصرفی به مسکن است تا همه اقشار جامعه بتوانند از آن بهره ببرند. شعارهای بازار آزاد و تعیین قیمت در بازار از برابری عرضه و تقاضا نیز نسخه‌هایی است که به‌دروغ برای ما تجویز کرده‌اند و در دانشکده‌های اقتصاد چون وحی منزل تدریس می‌شود. کاش نگاه اقتصاددان‌ها و مسئولان در دولت و مجلس ما به چنین مسائلی اصلاح شود البته اگر خودشان در کسب سود در حوزه مسکن ذینفع نباشند.

قوانین اجاره خانه در هلند و آلمان

برای آنکه با وضعیت مسکن و قوانین فروش و اجاره‌ی آن در اروپا بیشتر آشنا شویم دو کشور آلمان و هلند را به‌عنوان نمونه موردبررسی قرار می‌دهیم.

در هلند و همچنین آلمان، مستأجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند در آن خانه با پرداخت اجاره‌بهای مشخص زندگی کند (ده سال، بیست سال و یا حتی بیشتر) و صاحب‌خانه تا زمانی که مستأجر نخواهد، نمی‌تواند مستأجر را از خانه بیرون نماید.

 همچنین موجر و صاحب‌خانه تنها در صورتی می‌تواند مستأجر را از خانه بیرون نماید و قرارداد را فسخ نماید که بتواند ثابت کند که مستأجر چند ماه اجاره خانه را پرداخت نکرده است. علاوه بر این، حالت دیگر زمانی است که صاحب‌خانه بتواند ثابت کند که قصد فروش خانه را دارد و یا اینکه خودش می‌خواهد در آن خانه ساکن شود.

مبلغ سالانه اجاره هرساله با توجه به نرخی که دولت اعلام می‌کند می‌تواند افزایش پیدا کند و صاحب‌خانه این امکان را ندارد که مبلغ اجاره را خودسر اضافه نماید. برای مثال اگر شما خانه‌ای را با مبلغ ۳۰۰ یورو در ماه اجاره کرده باشید، صاحب‌خانه نمی‌تواند آن را برای سال آینده به‌طور خودسر به ۳۵۰ و یا ۴۰۰ یورو افزایش دهد. بلکه تنها می‌تواند سالیانه با توجه به درصدی که دولت برای افزایش حق اجاره‌ها اعلام می‌کند به مبلغ اجاره اضافه نماید.

نکته جالب در این خصوص اینکه در هلند خانه‌های بسیار بزرگ و شیک و مجللی هستند که مستأجر آن تنها ماهیانه ۳۰۰ یورو! بابت اجاره آن پرداخت می‌کند؛ درحالی‌که اگر کسی بخواهد همان را امسال اجاره کند حداقل باید ماهیانه ۱۴۰۰ یورو برای آن پرداخت نماید. علت این مسئله این است که آن خانه نزدیک به چهل تا پنجاه سال است که در اجاره یک نفر است و صاحب‌خانه نیز قصد فروش آن را نداشته و مستأجر نزدیک به پنجاه سال است که در آن زندگی می‌کند و با توجه به نرخ سالیانه اعلام‌شده توسط دولت برای افزایش اجاره‌بها، مبلغ اجاره‌بها اضافه‌شده و درنهایت به مبلغ ۳۰۰ یورو در ماه رسیده است.

اگر صاحب‌خانه بتواند ثابت کند قصد فروش خانه را دارد باید اول‌ازهمه آن را به مستأجر اعلام نماید و در صورت انصراف مستأجر، می‌تواند آن را به فرد دیگری بفروشد؛ در صورت اعلام آمادگی مستأجر برای خرید خانه، قیمت خانه یا به‌صورت رضایت دو طرف و یا با نظر کارشناس رسمی مشخص و تعیین می‌گردد.

اما اگر مستأجر بخواهد به هر دلیلی زودتر از موعد خانه را تخلیه کند باید ابتدای امر موجر و یا همان صاحب‌خانه را راضی کند در غیر این صورت باید کل اجاره خانه را تا پایان قرارداد پرداخت کند. در بعضی موارد صاحب‌خانه‌ها به شرطی با این مسئله موافقت می‌کنند که مستأجر بتواند یک نفر را با همان مبلغ اجاره و به‌شرط تأیید صاحب‌خانه جایگزین خودش کند.

مستأجر اگر بخواهد در زمان اتمام قراردادش خانه را تخلیه کند باید دو تا سه ماه زودتر به صاحب‌خانه اطلاع دهد تا به فکر یک مستأجر جدید باشد؛ در غیر این صورت اگر در زمان اتمام قرارداد اجاره به صاحب‌خانه اعلام کند که دیگر نمی‌خواهد در این خانه اقامت داشته باشد باید اجاره یک، یا دو و یا حتی تا سه ماه را (بسته به نظر صاحب‌خانه) به‌عنوان جریمه به صاحب‌خانه پرداخت کند!

 

منبع: کانال تلگرامی فرنگ‌نوشت

نوشته سیاست‌ها و قوانین در هلند و آلمان برای تأمین مسکن مصرفی اولین بار در رویدادهای معماری پدیدار شد.